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Rechtstipps

Legalisierung von Immobilien in Kroatien — Was Eigentümer 2026 wissen müssen

Viele ausländische Immobilieneigentümer in Kroatien kennen das Problem: Auf dem Grundstück steht etwas, das nicht im Grundbuch eingetragen ist — ein Anbau, ein Pool, eine Garage oder sogar das Hauptgebäude selbst. Bis vor Kurzem schien dieser Zustand kaum mehr zu reparieren. Die letzten Legalisierungsfristen liefen 2013 und 2018 ab, und wer sie verpasst hatte, blieb auf einer schwer verkäuflichen Immobilie sitzen. Mit dem neuen kroatischen Legalisierungsgesetz, das 2026 in Kraft tritt, ist diese Tür wieder offen — diesmal sogar dauerhaft.

In den folgenden Rechtstipps erläutern wir, was Sie als Eigentümer jetzt wissen sollten.

1. Was bedeutet „Legalisierung“ in Kroatien überhaupt?

Eine Immobilie gilt in Kroatien als „illegal errichtet“ (kroatisch: nezakonito izgrađena zgrada), wenn sie ohne gültige Baugenehmigung gebaut oder im Vergleich zur Genehmigung wesentlich verändert wurde. Das betrifft nicht nur ganze Häuser: Auch nachträglich angebaute Etagen, geschlossene Terrassen, Pools, Garagen und Wirtschaftsgebäude zählen dazu. Mit „Legalisierung“ (legalizacija oder ozakonjenje) ist das Verwaltungsverfahren gemeint, mit dem der bestehende Bestand nachträglich genehmigt und im Kataster sowie im Grundbuch eingetragen wird.

2. Welche Objekte können legalisiert werden?

Maßgeblich ist ein einziges Datum: der 21. Juni 2011. Legalisiert werden können ausschließlich Gebäude, die bis zu diesem Stichtag bereits bestanden haben. Nachweis ist die staatliche Orthofotokarte des kroatischen Vermessungsamtes (Državna geodetska uprava — DGU), eine Luftbildaufnahme, die den Bauzustand zum Stichtag dokumentiert.

Alles, was nach dem 21. Juni 2011 ohne Genehmigung errichtet wurde, kann nicht mehr nachträglich legalisiert werden — unabhängig davon, wer der heutige Eigentümer ist. Ausgeschlossen ist die Legalisierung außerdem in geplanten Verkehrskorridoren sowie in Trassen für Energie- und Versorgungsinfrastruktur, selbst wenn der Stichtag eingehalten wurde.

3. Was sich 2026 grundlegend geändert hat

Die wichtigste Neuerung des aktuellen Gesetzes ist denkbar einfach: Es gibt keine Antragsfrist mehr. Anträge auf Legalisierung können künftig jederzeit gestellt werden. Damit erhalten Eigentümer, die 2013 oder 2018 untätig geblieben sind, eine dauerhafte zweite Chance.

Weitere praktische Änderungen im Überblick:

  • Das gesamte Verfahren läuft elektronisch über die staatlichen Plattformen ISPU und „eDozvola“.
  • „Blanko-Anträge“ mit unvollständigen Beilagen sind nicht mehr möglich — eingereicht wird ein vollständig vorbereiteter Antrag.
  • Die Höhe der Gebühren richtet sich nach Größe, Lage und Nutzungsart des Objekts; eine genaue Verordnung dazu wird in den kommenden Monaten veröffentlicht.

4. Welche Unterlagen Sie benötigen

Für einen vollständigen Legalisierungsantrag werden in der Regel folgende Unterlagen benötigt:

  • aktueller Grundbuchauszug und Katasterauszug,
  • geodätischer Lageplan (geodetski snimak) der zu legalisierenden Bauten,
  • architektonische Bestandsaufnahme (snimak izvedenog stanja), erstellt von einem in Kroatien zugelassenen Architekten,
  • Eigentumsnachweis (Kaufvertrag, Erbschein, Schenkungsvertrag),
  • bei ausländischen Eigentümern: die kroatische Steuernummer (OIB).

Bei größeren oder komplexeren Objekten können zusätzliche Gutachten erforderlich sein — insbesondere bei Gebäuden in der Küstenschutzzone, in Naturschutzgebieten oder mit denkmalpflegerischer Bedeutung.

5. Mit welchen Kosten ist zu rechnen?

Die Legalisierungskosten setzen sich aus mehreren Komponenten zusammen:

  • Staatliche Legalisierungsgebühr (naknada za zadržavanje zgrade) — abhängig von Größe, Lage und Nutzung,
  • Kommunalbeitrag (komunalni doprinos) — wird von der jeweiligen Gemeinde erhoben,
  • Wasseranschlussbeitrag (vodni doprinos),
  • Kosten für Geodäten und Architekten für die erforderlichen Unterlagen,
  • Anwaltskosten für die rechtliche Begleitung des Verfahrens.

Bei Wohngebäuden in Privatbesitz fallen die staatlichen Gebühren meist moderat aus; deutlich höher liegen sie bei großflächigen Bauten, gewerblicher Nutzung oder Lagen in touristisch attraktiven Zonen.

6. Warum eine Legalisierung jetzt sinnvoll ist

Auch ohne Frist sollte das Thema nicht aufgeschoben werden. Ein nicht legalisiertes Objekt schränkt Eigentümer in fast jeder relevanten Hinsicht ein:

  • Verkauf: Käufer und ihre Banken verlangen einen sauberen Grundbuchstand. Nicht eingetragene Quadratmeter führen regelmäßig zu deutlichen Preisabschlägen oder zum Scheitern des Geschäfts.
  • Finanzierung und Hypothek: Banken finanzieren nur den eingetragenen Bestand — alles andere fließt nicht in die Bewertung ein.
  • Vermietung im Tourismus: Für die touristische Kategorisierung ist eine gültige Nutzungsgenehmigung Voraussetzung; ohne Legalisierung ist legales Vermieten nicht möglich.
  • Erbschaft und Schenkung: Die Übertragung nicht legalisierter Bauten an Erben oder Beschenkte führt regelmäßig zu Komplikationen im Nachlassverfahren.
  • Versicherung: Schäden an nicht eingetragenen Gebäudeteilen werden von vielen Versicherern nicht oder nur eingeschränkt ersetzt.

Bei Objekten, die nach dem 21. Juni 2011 ohne Genehmigung errichtet wurden und nicht legalisiert werden können, drohen darüber hinaus Abrissverfügungen im Verwaltungsweg.

7. Unsere Empfehlung

Wenn Sie Eigentümer einer Immobilie in Kroatien sind und nicht sicher sind, ob der tatsächliche Zustand mit Grundbuch und Kataster übereinstimmt, ist jetzt der richtige Zeitpunkt für eine Bestandsprüfung. In vielen Fällen lässt sich eine fehlende Legalisierung mit überschaubarem Aufwand nachholen — und damit auch der Marktwert der Immobilie spürbar steigern.

Vor dem Kauf einer Immobilie in Kroatien gilt dieselbe Empfehlung mit umso größerem Nachdruck: Lassen Sie den Bestand vor Vertragsabschluss durch einen erfahrenen kroatischen Rechtsanwalt prüfen. Die Kosten einer Vorabprüfung sind ein Bruchteil dessen, was eine spätere Korrektur — oder ein gescheiterter Weiterverkauf — verursacht.

Unser deutschsprachiger Rechtsanwalt Stefan Đokić ist auf kroatisches Immobilienrecht spezialisiert und begleitet ausländische Eigentümer durch Legalisierungs-, Kauf- und Verkaufsverfahren in ganz Kroatien. Gerne berät er Sie zu Ihrer konkreten Situation. Nehmen Sie jetzt unverbindlich Kontakt zu uns auf.

+385 52 222 333 info@odvjetnik-dokic.hr