Wer eine Immobilie in Kroatien kauft, hat meistens dieselben Fragen. Was kostet das wirklich? Wer prüft den Grundbucheintrag? Muss ich persönlich anwesend sein? Kann ich in Kroatien finanzieren? Lohnt es sich, über eine GmbH zu kaufen?
Ja — und zwar ohne Einschränkungen. Seit dem EU-Beitritt Kroatiens im Jahr 2013 können EU-Bürger Immobilien als Privatperson erwerben, ohne eine Genehmigung des Justizministeriums beantragen zu müssen.
Für Staatsangehörige aus Nicht-EU-Ländern — etwa aus der Schweiz, Großbritannien, den USA oder Australien — gelten eigene Regelungen, die je nach Nationalität und Aufenthaltsstatus unterschiedlich sind. In diesen Fällen lohnt es sich, die rechtliche Situation vor dem Kauf abzuklären.
Der erste Schritt ist die Suche nach einer geeigneten Immobilie. Parallel dazu empfiehlt es sich, die Finanzierung vorab zu klären. Wer sein Budget kennt, kann gezielter suchen und beim Vorvertrag sicher verhandeln.
Ja. Kroatische Banken bieten Immobilienkredite auch für ausländische Käufer an. Die Zinssätze bewegen sich im mittleren einstelligen Bereich und waren in den vergangenen Jahren teils günstiger als in Deutschland oder Österreich. Wer eine Finanzierung in Kroatien in Betracht zieht, sollte die Konditionen frühzeitig mit einer kroatischen Bank besprechen.
Das ist einer der wichtigsten Unterschiede zwischen dem deutschen und dem kroatischen Rechtssystem.
In Deutschland ist der Notar für die gesamte Abwicklung eines Immobilienkaufs zuständig — von der Vertragsprüfung bis zur Grundbucheintragung. In Kroatien ist die Rolle des Notars deutlich eingeschränkter: Er ist ausschließlich für die Unterschriftsbeglaubigung zuständig. Die eigentliche rechtliche Arbeit liegt beim Rechtsanwalt.
Das bedeutet konkret: Beim Kauf einer Immobilie in Kroatien sollte jeder Käufer einen Rechtsanwalt beauftragen, der die Immobilie rechtlich prüft, den Vertrag gestaltet, die Zahlung absichert und die Grundbucheintragung übernimmt. Ein Notar übernimmt diese Aufgaben in Kroatien nicht.
Die Notarkosten sind entsprechend gering — in der Regel 100 bis 200 EUR für die Unterschriftsbeglaubigung.
Bevor ein Vertrag unterzeichnet wird, prüft der Rechtsanwalt:
Erst wenn diese Prüfung abgeschlossen ist, empfiehlt es sich, einen Vorvertrag zu schließen.
Eine treuhänderische Abwicklung ist in Kroatien möglich, aber keine gesetzliche Pflicht. In der Praxis wird sie vor allem bei komplizierteren Transaktionen eingesetzt, bei denen vor der endgültigen Zahlung noch Eintragungen gelöscht oder Genehmigungen eingeholt werden müssen.
In den meisten Fällen läuft die Absicherung über eine Auflassungsvormerkung. Nach Abschluss des Kaufvertrages wird diese im Grundbuch eingetragen. Ab diesem Moment kann die Immobilie durch keine dritte Person mehr belastet oder anderweitig übertragen werden.
Zusätzlich hinterlegt der Verkäufer beim Rechtsanwalt oder beim Notar eine Auflassungserklärung (Tabularna Izjava). Diese bestätigt nach vollständiger Kaufpreiszahlung, dass der Käufer ins Grundbuch eingetragen werden darf. Mit diesen beiden Instrumenten ist die Zahlung in der überwiegenden Mehrheit der Fälle vollständig gesichert — ohne dass ein gesondertes Treuhandkonto erforderlich wäre.
Das hängt vom zuständigen Amtsgericht ab. An manchen Gerichten — darunter Pula — erfolgt die Eintragung in weniger als 24 Stunden nach Einreichung der Unterlagen. An anderen Gerichten kann es einige Wochen dauern. Insgesamt ist der Prozess in Kroatien erheblich schneller als in Deutschland.
Das kroatische Grundbuch ist vollständig digitalisiert und öffentlich einsehbar. Es wird alle 15 Minuten aktualisiert. Das bedeutet: Nach der Einreichung der Auflassungsvormerkung kann der Käufer sofort online nachverfolgen, dass seine Position im Grundbuch gesichert ist.
Nein. In Kroatien ist nur die Unterschrift der Verkäuferseite notariell beglaubigungsbedürftig — nicht die des Käufers. Das bedeutet: Der Käufer kann den Kaufvertrag entweder in Deutschland unterzeichnen, oder er kann einen Rechtsanwalt bevollmächtigen, den Vertrag in seinem Namen zu unterzeichnen.
Persönlich anwesend sein muss der Käufer lediglich bei der Gründung einer kroatischen GmbH — dazu mehr im nächsten Abschnitt.
Verträge werden in der Regel zweisprachig gestaltet — auf Kroatisch und auf Deutsch. Die kroatische Version ist für die Beglaubigung beim Notar maßgeblich, da Kroatisch die Amtssprache ist. Die deutsche Übersetzung erscheint auf der gegenüberliegenden Seite, sodass der Käufer jederzeit genau weiß, was er unterschreibt.
Die gesamte Kommunikation und Abwicklung kann auf Deutsch geführt werden. Leistungen sind auch auf Englisch verfügbar.
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Kroatien 3 % des Immobilienwerts. Wichtig: Mobiliar und Inventar sind von dieser Bemessungsgrundlage ausgenommen — wer den Wert der Einrichtung gesondert ausweist, kann die Steuerlast entsprechend reduzieren.
Beim Kauf einer Neubauwohnung von einem mehrwertsteuerpflichtigen Bauträger fällt keine Grunderwerbsteuer an. Stattdessen ist die kroatische Mehrwertsteuer (PDV, 25 %) im Kaufpreis enthalten — was steuerlich relevant ist und Auswirkungen darauf hat, ob sich ein Kauf über eine GmbH lohnt.
Der Kauf über eine kroatische d.o.o. (GmbH) ist vor allem dann sinnvoll, wenn die Immobilie von einem mehrwertsteuerpflichtigen Unternehmen verkauft wird — also bei Neubauten vom Bauträger. In diesem Fall besteht die Möglichkeit, die im Kaufpreis enthaltene Mehrwertsteuer von 25 % über die GmbH zurückzufordern. Zusätzlich entfällt die Grunderwerbsteuer von 3 %. Die Gesamtersparnis kann beträchtlich sein.
Das lohnt sich vor allem für Käufer, die die Immobilie vermieten möchten — weil der Vorsteuerabzug durch die Mieteinnahmen gerechtfertigt wird. Für Eigennutzer ohne Vermietungsabsicht ist der Kauf über eine GmbH in den meisten Fällen nicht empfehlenswert — der buchhalterische Aufwand überwiegt den Vorteil.
Die Gründungskosten setzen sich ungefähr wie folgt zusammen:
Der Käufer muss für die Gründung einen einzigen Tag persönlich in Kroatien anwesend sein. In einem Vormittag lassen sich Notar, Unterlagen und die Beantragung des Geschäftskontos erledigen. In 7 bis 15 Tagen ist die Gesellschaft eingetragen und das Konto eröffnet.
Wer auf privaten Namen kauft, sollte insgesamt mit 8 bis 9 % Nebenkosten rechnen. Beim Kauf über eine GmbH von einem mehrwertsteuerpflichtigen Bauträger entfällt die Grunderwerbsteuer — die Gesamtkosten reduzieren sich entsprechend.
| Kostenart | Betrag |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3 % des Immobilienwerts |
| Maklergebühr | ca. 3 % zzgl. MwSt. |
| Anwaltskosten | ca. 1–2 % je nach Komplexität |
| Notarkosten | ca. 100–200 EUR |
| Gesamt (Privatperson) | ca. 8–9 % |
| Gesamt (Kauf über GmbH, Neubau) | ca. 5–6 % (ohne Grunderwerbsteuer) |
Ja — sowohl als Privatperson als auch über eine GmbH. Um eine Immobilie touristisch vermieten zu dürfen, benötigt man eine Kategorisierung: eine Vermietungsgenehmigung, die beim zuständigen Amt beantragt wird. Das Verfahren dauert einige Wochen und endet mit einem offiziellen Beschluss sowie einem Aushangschild.
Voraussetzung ist, dass die Immobilie legal ist — also eine gültige Nutzungsgenehmigung besitzt. Immobilien ohne Nutzungsgenehmigung können nicht legal vermietet werden.
Wenn Sie die Immobilie über eine GmbH halten, ist ein Buchhalter Pflicht. Als Geschäftsführer einer d.o.o. sind monatliche Finanzberichte an das Finanzamt zu übermitteln. Der Aufwand für den Geschäftsführer selbst ist gering, wenn ein erfahrener Buchhalter beauftragt ist.
Auch wer die Immobilie als Privatperson vermietet, sollte einen Buchhalter hinzuziehen — nicht weil es gesetzlich zwingend ist, sondern weil es die Abwicklung erheblich vereinfacht.
Die jährliche Steuerbelastung für eine Ferienimmobilie in Kroatien ist gering. Es gibt keine klassische Grundsteuer im deutschen Sinne, sondern eine Ferienwohnungssteuer sowie kommunale Gebühren. Je nach Größe und Lage der Immobilie bewegt man sich in der Regel zwischen 100 und 300 EUR pro Jahr. Hinzu kommen die üblichen Betriebskosten wie Strom, Wasser und Müllgebühren.
Als grobe Orientierung: Bei einer gut gelegenen Immobilie, die professionell vermietet wird, ist eine Jahresrendite von 4 bis 7 % realistisch. Entscheidend ist — wie überall — die Lage. Objekte in frequentierten Küstenregionen mit guter Erreichbarkeit erzielen in der Regel die höchsten Renditen.
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