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Rechtstipps

Immobilienkauf in Kroatien

Kroatien ist seit Jahrzehnten eines der beliebtesten Reiseziele im mediterranen Raum. Das Land zeichnet sich zusätzlich durch ein starkes Entwicklungspotenzial aus, was es zu einem beliebten Investitionsmarkt für zahlreiche Privatpersonen und Unternehmer aus ganz Europa macht. Dies gilt besonders für Bürger und Unternehmer aus deutschsprachigen Ländern, die in den vergangenen Jahren verstärkt in Immobilien auf einem der schnellsten wachsenden Märkte Europas investieren - Istarska županija (eine der 20 Selbstverwaltungseinheiten in der Republik Kroatien).

Der Kauf von Immobilien in Kroatien hat sich somit als äußerst interessantes und lukratives Ziel für ausländische Investoren erwiesen, unabhängig davon, ob es sich dabei um private oder geschäftliche Immobilienkäufe handelt. Allerdings sind mit dem Immobilienerwerb in Kroatien für ausländische Bürger einige Hürden verbunden. Es ist daher von großer Bedeutung, dass ausländische Käufer einer kroatischen Immobilie (noch vor dem Immobilienkauf) sich über die geltenden Vorschriften und die entsprechenden Kaufverfahren im Bilde sind.

Für EU-Bürger gibt es seit Februar 2009 deutliche Erleichterungen beim Immobilienkauf. So benötigen Bürger der Europäischen Union keine Zustimmung mehr durch das Justizministerium und sind dadurch beim Immobilienkauf kroatischen Bürgern gleichgestellt. Ausgenommen hiervon bleiben landwirtschaftliche Nutzflächen (für deren Erwerb eine GmbH zu gründen ist) oder naturschutzrelevante Gebiete. Für Bürger der Schweiz existieren dagegen weiterhin Beschränkungen hinsichtlich des Eigentumserwerbs, wodurch vor der Eintragung ins Grundbuch zusätzlich die Zustimmung des Justizministeriums einzuholen bzw. eine GmbH zu gründen ist.

Auch wenn deutsche und österreichische Bürger dank EU-Recht beim Immobilienkauf kroatischen Bürgern gleichgestellt sind, existieren einige potenzielle Fallstricke, die es zu vermeiden gilt, damit man sich sorgenfrei am Immobilienkauf in Kroatien erfreuen kann.

1. Holen Sie rechtlichen Rat ein, um finanziellen und rechtlichen Schaden zu vermeiden

Den ersten Kontakt mit kroatischen Immobilien finden potenzielle Käufer heutzutage immer häufiger über das Internet, beispielsweise auf Immobilienportalen oder über Internetanzeigen. Eine weitere Möglichkeit stellen Immobilienmakler dar, sei es ebenfalls auf elektronischen Weg über das Internet oder vor Ort. Für potenzielle Käufer ist es hierbei jedoch wichtig, sich stets zu verdeutlichen, dass Vermittler von Immobilien (in diesem Fall Immobilienmakler), ein großes wirtschaftliches Eigeninteresse daran besitzen, eine Immobilie möglichst schnell zu verkaufen. In der Praxis führt dieser Umstand häufig dazu, dass (insbesondere ausländischen) Kunden wichtige Informationen über eine Immobilie verschwiegen werden, was sich für die Käufer teils erheblich negativ auswirken kann (sowohl in rechtlicher als auch finanzieller Natur).

Aus diesem Grund ist es ratsam, sich führzeitig von einem kompetenten Rechtsanwalt beraten zu lassen. Ein auf das kroatische Immobilienrecht spezialisierter Rechtsanwalt kennt sich bestens mit den örtlichen Gepflogenheiten und Rechtsvorschriften aus und kann aufgrund seiner Expertise mit allen am Kaufprozess beteiligten Parteien sämtliche relevanten Details besprechen. Da die Vergütung des Rechtsanwalts (im Gegensatz zum Immobilienmakler) nicht vom Abschluss des Kaufvertrags abhängt, kann dieser Ihre Interessen als Käufer effektiv schützen und Sie vor finanziellen und rechtlichen Risiken bewahren.

Hierbei ist es empfehlenswert, frühzeitig, also noch vor Unterzeichnung eines Dokuments, einen kompetenten Anwalt zu konsultieren. So verpflichten Sie sich beispielsweise bei Immobilienmaklern mit der Unterzeichnung eines solchen Dokuments, dass beim Kauf eine Provision zu zahlen ist, die eigentlich nicht gezahlt werden muss.

2. Prüfen Sie gründlich den Zustand der Immobilie und des Grundstücks

Vor dem Abschluss des Kaufvertrags ist es erforderlich, eine systematische Immobilienprüfung durch Fachleute mit anerkannten Analysemethoden durchzuführen, bei dem die Ergebnisse in einem Immobilien-Due-Diligence-Report festgehalten werden. Prüfpunkte sind:

  • Grundbuchsituation und dingliche Rechte: (Eigentum, Dienstbarkeiten, Personaldienstbarkeiten, Baurecht, Nutznießung, Wohnrecht, Grunddienstbarkeiten, Grundlasten, Grundpfandrechte)
  • Öffentliches Bau- und Planungsrecht, privates Baurecht
  • Legalität errichteter Gebäude
  • Quadratur des Grundstücks, Grenzen, der aktuelle Zustand im Kataster

Ein besonders wichtiger Schritt bei der Prüfung einer Immobilie ist die Überprüfung der dazugehörigen und benötigten Infrastruktur, insbesondere der Zufahrtstraße und eines dauerhaften Strom- und Wasseranschlusses. Dies mag auf den ersten Blick banal erscheinen, allerdings gab es in der Vergangenheit des Öfteren Fälle, bei denen Häuser und Grundstücke über keine dauerhaften Energie- und Wasseranschlüsse verfügten, obwohl dies in Anzeigen und Prospekten angegeben wurde.

Es kann daher sehr nützlich sein, sich für eine Immobilienbewertung zu entscheiden, die durch einen Bausachverständigen erfolgt. Die anfallenden Kosten für einen Bausachverständigen sind meistens geringer, als viele denken und die Erfahrung zeigt, dass eine professionelle Begutachtung vor Vertragsunterzeichnung eine gute Entscheidung ist.

3. Kaufvorvertrag und Kaufvertrag

Wenn alle wichtigen Details wie der Kaufpreis, die Zahlungsmodalitäten, Übergabezeitpunkt, Eintragungsbewilligungen (Grundbuch) und Abgleich des Katasters mit dem Grundbuch vonseiten des Käufers und Besitzers geprüft und vereinbart sind, kann ein Kaufvorvertrag oder Kaufvertrag entworfen werden. Der Vertragstyp hängt von den vereinbarten Details der beiden Parteien und von ihren Pflichten und gegenseitigen Rechten ab.

Den Kaufvertrag können sowohl private als auch rechtliche Personen abschließen. Ein Kaufvorvertrag kann dabei ohne Beglaubigung abgeschlossen werden, während ein Kaufvertrag öffentlich beglaubigt werden muss. Diese Art der Beglaubigung dürfen nur Notare vornehmen.

4. Eintragung is Grundbuch

Der beauftragte Anwalt oder Makler reicht den unterzeichneten Kaufvertrag und die dazugehörigen Dokumente beim Gericht ein, um die Bewilligung zum Grundbucheintrag zu bekommen.

5. Steuerfragen beim Immobilienkauf

In Kroatien existieren zwei Steuerarten, die im Kontext von Immobilientransaktionen beachtet werden müssen: die Immobilienerwerbsteuer sowie die Mehrwertsteuer. Die Immobilienerwerbssteuer beträgt entweder 5 Prozent von dem im Kaufvertrag festgelegten Kaufpreis oder wird der Steuerbehörde anhand des Werts der Immobilie festgelegt. Zusätzlich fällt die Mehrwertsteuer beim Erwerb einer Immobilie an (die sogenannte „PDV“) in Höhe von 25 Prozent. Die Mehrwertsteuer kann durch Gründung einer Gesellschaft, beispielsweise einer GmbH („D.O.O.“) vermieden werden.

Haben Sie Fragen zum Kauf einer kroatischen Immobilie oder möchten Sie Ihre bevorstehende Immobilientransaktion in Kroatien rechtlich absichern? Unser deutschsprachiger Rechtsanwalt Stefan Dokic ist Experte für Immobilien und kroatisches Immobilienrecht. Gerne berät er Sie ausführlich und unterstützt Sie bei allen Angelegenheiten Ihres Vorhabens. Nehmen Sie jetzt unverbindlich Kontakt zu uns auf.