Rechtstipps
Die Rolle des Rechtsanwalts beim Immobilienkauf in Kroatien
- Checkliste zum Immobilienkauf
- Die Rolle des Rechtsanwalts beim Immobilienkauf in Kroatien
- Immobilienkauf in Kroatien
- Gesellschaftsgründung in Kroatien
- Zivilprozessordnung der Republik Kroatien
- Das Rechtssystem in der Republik Kroatien
- Der Bauprozess in der Republik Kroatien
- Das kroatische Nachlassverfahren und das europäische Nachlasszeugnis
Obwohl die kroatischen, deutschen und österreichischen Rechtssysteme in den meisten Aspekten vergleichbar sind, gibt es eine ganze Reihe von Unterschieden, die ein ausländischer Investor beim Erwerb einer Immobilie in der Republik Kroatien in Betracht ziehen muss.
Fast jedes Rechtssystem schreibt die Schriftform für Immobilienkaufverträge vor. So ist im § 311b BGB geregelt, dass ein Vertrag, durch den das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen ist, der notariellen Beurkundung bedarf. Ein Immobilienkaufvertrag, der ohne notarielle Beglaubigung abgeschlossen ist, ist nichtig.
Artikel 377 des kroatischen Obligationsgesetzes stellt fest, dass ein Immobilienkaufvertrag in schriftlicher Form abgeschlossen werden muss. Um diesen Vertrag bzw. dessen Vereinbarungen im Grundbuch eintragen zu lassen, muss gemäß Art. 52 Abs. 1 des kroatischen Grundbuchgesetzes die Unterschrift des Verkäufers durch einen öffentlichen Notar beglaubigt werden.
Obwohl diese zwei Lösungen auf den ersten Blick sehr ähnlich aussehen, versteckt sich hier ein wesentlicher Unterschied.
In Deutschland sieht die notarielle Beurkundung folgendermaßen aus:
- die Vertragsparteien erscheinen persönlich oder werden durch einen Bevollmächtigten vor dem Notar vertreten
- der Notar prüft die Identität und Geschäftsfähigkeit der beteiligten Personen
- der Notar belehrt die Beteiligten über ihre Rechte und Pflichten
- der Notar nimmt die Erklärungen der Parteien in einer Urkunde auf
- anschließend liest der Notar die Niederschrift der Erklärungen komplett vor
- die Parteien genehmigen die Niederschrift und unterschreiben diese
- der Notar unterschreibt die Erklärung ebenso und bestätigt mit seiner Unterschrift, dass die Erklärungen ihm gegenüber so abgegeben wurden, wie er sie in der Urkunde niedergeschrieben hat
Aus diesem Beispiel ist ersichtlich, dass in Deutschland der Notar eine sehr wichtige Rolle beim Abschluss eines Immobilienkaufvertrags spielt. Im Gegensatz dazu sieht das Verfahren vor dem Notar in der Republik Kroatien wesentlich anders aus. Hier muss der Notar nur zwei Sachen feststellen, und zwar:
- die Identität des Verkäufers und
- die Echtheit seiner Unterschrift.
Die notarielle Beglaubigung dient somit nur als Beweismittel, durch welches das Grundbuchamt bei der Eintragung erkennen kann, dass der Verkäufer den Kaufvertrag unterzeichnet hat. Die Geschäftsfähigkeit, der Inhalt, die Übersetzung und das allgemeine Verständnis der Vertragsparteien werden überhaupt nicht geprüft. Die Kosten für solch eine notarielle Beglaubigung liegen in Kroatien mit ca. 5,00 EUR pro Person daher deutlich unter dem, was durchschnittlich in Deutschland bei einer notariellen Beglaubigung anfällt.
Ein Anwalt sichert Sie beim Immobilienkauf in Kroatien ab
Dieser Unterschied führt häufig zu Problemen und langjährigen Rechtsstreiten. Vertragsparteien aus deutschsprachigen Ländern sind das System der notariellen Betreuung aus ihren Heimatländern gewohnt, weshalb oft vernachlässigt wird, die eigenen Interessen in einem fremden Land optimal zu schützen. Nicht selten werden dadurch Verträge unterzeichnet, die für die Eintragung des Eigentums ungeeignet sind oder Immobilien und Grundstücke erworben, die Ausländer in Kroatien nicht kaufen bzw. bebauen dürfen.
Aus diesem Grund hat es sich in der Praxis bewährt, beim Immobilien- oder Grundstückserwerb einen Anwalt mit der Abwicklung eines Immobiliengeschäfts zu beauftragen. Ein kompetenter Rechtsberater ist in der Lage, alle entscheidenden Punkte mit seinem Mandanten im Vorfeld zu klären und damit alle potenziellen Schwierigkeiten zu vermeiden. Ein in Kroatien ortsansässiger und deutschsprachiger Rechtsanwalt kann unter anderem folgende Leistungen für Sie erbringen:
- allgemeine Rechtsberatung und Fallvorbereitung
- Prüfung des rechtlichen Zustands der vertragsgegenständlichen Immobilie
- Prüfung der Bauvoraussetzungen (wenn anwendbar)
- Prüfung der Legalität des errichteten Gebäudes (wenn anwendbar)
- Ausarbeitung eines Kaufvorvertrags (wenn anwendbar) und Kaufvertrags nach den Wünschen und Interessen des Mandanten
- Sicherung der rechtlichen Lage des Mandanten durch entsprechende Klauseln, Hypotheken, Voreintragungen, Vormerkungen usw.
- Übersetzung des Vertrags auf Deutsch
- Anschaffung der entsprechenden Dokumentation und Klärung von Formalitäten (Nutzungserklärung, OIB bzw. PIN Nummer usw.)
- Begleitung beim Vertragsabschluss vor einem zuständigen Notar
- Eintragung der rechtlichen Fakten ins Grundbuch
- Überwachung des Zahlungsverkehrs (Möglichkeit einer Überweisung durch Treuhandkonto);
- Beratung in steuerlichen Fragen
Der Immobilienerwerb in Kroatien kann als Ausländer aufgrund zahlreicher Fallstricke herausfordernd sein. Ein kompetenter rechtlicher Partner vor Ort unterstützt Sie allen relevanten Angelegenheiten und sichert Ihre Investition fundiert ab, sodass die Freude über den Immobilienkauf ungetrübt bleibt. Als deutschsprachige Kanzlei stehen wir Ihnen als Experten für Immobilientransaktionen in Kroatien gerne zur Verfügung. Nehmen Sie jetzt unverbindlich Kontakt zu uns auf.