Rechtstipps

Checkliste zum Immobilienkauf

Prüfen Sie den rechtlichen Status der Immobilie bzw. des Grundstrücks

Bevor ein Vorvertrag oder Kaufvertrag aufgesetzt wird, ist es von entscheidender Bedeutung, den rechtlichen Status der Immobilie zu prüfen. Eine solche Prüfung umfasst:

die Prüfung, ob die betreffenden Objekte rechtmäßig gebaut wurden
die Prüfung, ob im Grundbuch Lasten eingetragen sind
die Prüfung, ob aktive Plomben eingetragen bzw. bestimmte Verfahren anhängig sind
die Prüfung des Immobilienstatus im Kataster bzw. ob die Objekte vorschriftsmäßig im Katasterplan eingezeichnet wurden sowie
die Prüfung des Immobilienstatus im Grundbuch bzw. ob für alle sich auf der gegenständlichen Parzelle befindlichen Gebäude eine Nutzungsbewilligung erwirkt wurde bzw. die Erwirkung derselben positiv im Grundbuch vorgemerkt wurde

Erstellung eines Kaufvorvertrages

Sollten einzelne der oben angeführten Punkte zu verneinen sein, heißt das noch lange nicht, dass Sie den Kauf abschreiben müssen. Vielmehr ist in solch einem Fall für jedes einzelne identifizierte Problem eine adäquate Lösung zu finden.

Sollte der rechtliche Status der Immobilie bzw. des Grundstücks nicht zur Gänze ordnungsgemäß festgestellt sein, ist ein Vorvertrag aufzusetzen. Der Zweck eines solchen Vorvertrages besteht darin, dass die Vertragsparteien ihre wechselseitigen Rechte und Pflichten in Hinblick auf den Verkauf und Kauf der Immobilie bzw. des Grundstücks auf rechtlich verbindliche Weise regulieren.

Dabei verpflichtet sich der Verkäufer, entsprechende Rechtsmängel zu beseitigen, die entsprechenden Unterlagen einzuholen sowie die jeweils geeigneten Verfahren einzuleiten und diese zu veranlassen, wobei ihm hierfür wiederum eine angemessene Frist einzuräumen ist.

Auf der anderen Seite hat der Käufer in der Regel eine Anzahlung in Höhe von 10 Prozent zu leisten, die als Sicherheitsleistung für einen möglichen Vertragsrücktritt dient. Tritt der Verkäufer nämlich vom Abschluss des Hauptkaufvertrages zurück, ist er verpflichtet, dem Käufer das Doppelte der vereinbarten Anzahlung auszubezahlen. Sieht hingegen der Käufer vom Abschluss des Kaufvertrages ab, wird die erhaltene Anzahlung vom Verkäufer einbehalten.

Erstellung eines Kaufvertrages

Nachdem festgestellt wurde, dass die betreffende Immobilie aus rechtlicher Sicht als ordnungsgemäß zu qualifizieren ist, folgt im nächsten Schritt der Abschluss des Kaufvertrages.

Unmittelbar nach Abschluss des Kaufvertrages wird das Eigentumsrecht zugunsten des Käufers im Grundbuch vorgemerkt (Auflassungsvormerkung), womit das Prioritätsrecht im Grundbuch sichergestellt wird. Dies bedeutet wiederum, dass sobald die Auflassungsvormerkung eingetragen wurde, die gegenständliche Immobilie weder belastet noch veräußert werden darf.

Erst nachdem die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen wurde, zahlt der Käufer den Kaufpreis auf das Bankkonto des Verkäufers ein. Sollte die Immobilie mit Bankhypotheken oder Hypotheken anderer Personen belastet sein, ist zunächst die Restschuld auszubezahlen und die Hypothek in weiterer Folge zu löschen. Erst danach ist der verbleibende Betrag auf das Bankkonto des Verkäufers einzubezahlen.

In besonders komplexen Situationen kann auf Wunsch des Käufers der Verkauf unter Hinterlegung des Kaufpreises beim öffentlichen Notar abgewickelt werden.

Zuständigkeit für das Aufsetzen eines Kaufvertrages und die Rechtsberatung

Das kroatische Recht räumt die Zuständigkeit zum Aufsetzen von Kaufverträgen und die dahin gehende Rechtsberatung ausschließlich Rechtsanwälten sowie in bestimmten Ausnahmefällen öffentlichen Notaren ein.

Welche Aufgaben obliegen in diesem Kontext einem Notar? In den allermeisten Fällen stellt dieser lediglich die Identität des Verkäufers fest und beglaubigt seine Unterschrift. Der Vertragsinhalt, der Immobilienstatus sowie der Grundbuchstatus fallen jedoch nicht in den Zuständigkeitsbereich eines Notars (außer in bestimmten Ausnahmesituationen, bei denen der Vertrag in Form eines Notariatsakts aufgesetzt wird). Anders als beispielsweise im deutschen Recht, wo für die Gültigkeit eines Kaufvertrages ein Notariatsakt erforderlich ist, sind im kroatischen Recht Verträge nur dann in Notariatsaktform aufzusetzen, wenn dies gesetzlich ausdrücklich vorgesehen ist (beispielsweise bei minderjährigen Personen).

Andere Personengruppen sind nicht befugt, Vorverträge oder Kaufverträge aufzusetzen.

Auslagen und Steuern

Die Grunderwerbsteuer beträgt 3 Prozent und bemisst sich nach dem Immobilienwert. Mobiliar, Einrichtungsgegenstände sowie Inventar unterliegen dagegen nicht der Besteuerung und ihr Wert ist gesondert auszuweisen.

Unterliegt die Immobilie dem kroatischen Mehrwertsteuersystem (meistens handelt es sich dann um einen Neubau, der im Eigentum eines Unternehmens steht), ist der Käufer von der Zahlung der Grunderwerbsteuer befreit.

Die Anwaltskosten für das Aufsetzen eines Kaufvertrages richten sich nach dem kroatischen Rechtsanwaltstarif und belaufen sich in der Regel auf 1,25 Prozent (zzgl. Mehrwertsteuer) vom vertraglich vereinbarten Kaufpreis. Die Anwaltskosten können je nach Einzelfall höher, aber auch niedriger sein.

Die Maklergebühr beträgt in der Regel 3 Prozent (zzgl. Mehrwertsteuer) vom vertraglich vereinbarten Kaufpreis.

Sollte keine Hinterlegung des Kaufpreises beim öffentlichen Notar in Anspruch genommen werden, sind die Notarkosten als minimal anzusehen. Diese belaufen sich meist zwischen 100 Euro bis 300 Euro. Wird der Kaufpreis hingegen beim öffentlichen Notar hinterlegt, erhöhen sich die Kosten anteilig mit der Höhe des jeweils vertraglich vereinbarten Kaufpreises.