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Rechtstipps

Der Bauprozess in der Republik Kroatien

1. Flächenwidmungs- und Bebauungspläne

Jedes Bauvorhaben beginnt mit einem passenden Baugrundstück, und die Baubedingungen sind in den Flächenwidmungs- und Bebauungsplänen der jeweiligen Gemeinde geregelt.

Der erste Schritt der Bebaubarkeitsprüfung ist die Feststellung der Widmung des Grundstücks. Je nachdem, was der Investor vorhat, muss auch die Widmung passend sein. Die wichtigsten Widmungen wären folgende:

  • „S“ – Wohnungsbau und Hausbau.
  • „M“ – Grundstücke mit gemischter Nutzung (Wohn- und Geschäftsgebäude)
  • „T“ - Hotels, Touristensiedlungen, Camping.

Die Flächenwidmungs- und Bebauungspläne enthalten nicht nur Angaben zu den Widmungen, sondern auch weitere Voraussetzungen für die Erstellung einer Baugenehmigung, nämlich unter anderem:

  • die Mindestfläche des Baugrundstücks;
  • die Bedingungen zur Zufahrtstraße;
  • die Voraussetzungen für den Anschluss an die kommunale Infrastruktur (Strom, Wasser, Kanalisation).

Die Prüfung der Bebaubarkeit wird durch einen Rechtsanwalt und einen Architekten durchgeführt. Um sicher zu sein, dass das Grundstück den Plänen der Investoren entspricht, soll diese Prüfung unbedingt vor dem Abschluss des Grundstückskaufvertrags stattfinden. Es ist daher entscheidend, sich bereits vor dem Kauf mit einem Rechtsanwalt beraten zu lassen.

2. Erstellung einer Baugenehmigung

Der Architekt spielt die wichtigste Rolle in dieser Phase, da er mit seinem Team die erforderlichen Projekte (Architektur, Bau, Elektrotechnik, Abwasser, Vermessung, usw.) erstellt und bei der zuständigen Behörde einreicht.

Nach Abschluss des Verfahrens wird eine Baugenehmigung erteilt, und nach der Anmeldung des Baubeginns darf der Investor mit der Ausführung des Baus beginnen. Je nachdem in welcher Gemeinde sich das Grundstück befindet, kann man mit einer Bearbeitungszeit von ca. 1-6 Monate rechnen.

3. Abschluss eines Bauvertrags

Nach Erteilung der Baugenehmigung ist es entscheidend, dass der Investor einen vernünftigen Bauvertrag mit dem Bauträger abschließt.

Im Bauvertrag werden, unter anderem, folgende Punkte geregelt:

  • der Baugegenstand soll möglichst detailliert definiert werden,
  • der Baupreis und die Zahlungsbedingungen (nach Baufortschritt oder nach monatlichen Berichten des Aufsichtsingenieurs),
  • die Fristen für die Ausführung des Baus,
  • die Gewährleistung für Baumängel,
  • die Sicherheiten für die ordnungsgemäße Ausführung des Baus (Vertragsstrafen, Bürgschaften usw.).

Der Bauvertrag ist einer der wichtigsten Schritte des gesamten Bauvorhabens, weil man alle grundlegenden Absprachen zwischen dem Investor und dem Bauträger festgelegen wird. Es ist von großer Bedeutung, dass beide Seiten ihre wechselseitigen Rechte und Verpflichtungen von Anfang an klar kennen, um Unstimmigkeiten, Missverständnisse und Streitigkeiten zu vermeiden.

In dieser Phase ist die Zusammenarbeit zwischen dem Rechtsanwalt, dem Architekten und dem Aufsichtsingenieur entscheidend.

4. Technische Prüfung und Bauabnahme

Nach Abschluss des Baus wird der projektleitende Architekt den Antrag auf die Erstellung einer Nutzungsgenehmigung bei der zuständigen Behörde stellen. Im Rahmen dieses Verfahrens wird ein Ausschuss die ausgeführten Objekte prüfen, um sicherzustellen, dass sie mit den genehmigten Projekten, bzw. mit der Baugenehmigung übereinstimmen. Bei positivem Ergebnis wird die zuständige Behörde eine Nutzungsgenehmigung ausstellen.

Die rechtskräftige Nutzungsgenehmigung ist der Nachweis für die Legalität des errichteten Objekts und somit das wichtigste Dokument und das rechtliche Ziel jedes Bauvorhabens.